Wer zahlt den Makler? 

Endlich Klarheit bei der Maklerprovision
Wer für die Suche nach einer Wohnung oder einer Immobilie einen Makler beauftragt, spart sich dadurch oft viel Zeit – Vermieter und Immobilienverkäufer zudem einiges an bürokratischem Aufwand. Der Service hat jedoch seinen Preis: Wer wie viel zahlt, klärt dieser Beitrag.


Maklerprovision – das Wichtigste in Kürze

  • Das Maklerhonorar ist ein Erfolgshonorar – erfüllt der Makler also seine Dienstleistung und es kommt ein Miet- oder Kaufvertrag zustande, steht ihm Provision zu.
  • Bei Mietwohnungen gilt das Bestellerprinzip: Es muss derjenige den Makler bezahlen, der ihn beauftragt hat. In der Regel ist das der Vermieter.
  • Die Provisionshöhe von Vermietern ist gesetzlich nicht festgeschrieben. Meist sind es aber zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer.
  • Sollte der Mieter den Immobilienmakler beauftragt haben, gibt es in Bezug auf die Provision klare Grenzen: Nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermittG) darf sie zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer nicht überschreiten.
  • Bei Kaufimmobilien gilt ab 23. Dezember 2020 die geteilte Maklerprovision. Der Auftraggeber darf dabei maximal die Hälfte der Provisionskosten auf den Vertragspartner abwälzen. Die Höhe der Provision ist weiterhin frei verhandelbar. In der Regel wird die sogenannte ortsübliche Maklercourtage vereinbart, die je nach Region zwischen drei und sieben Prozent des Kaufpreises plus Mehrwertsteuer beträgt. 


Makler können ihren Kunden viel Arbeit abnehmen – das kostet jedoch. Viele Immobiliensuchende und -bietende fragen sich dabei, wie hoch die Maklerprovision überhaupt sein darf und wer sie zahlen muss. Dabei gibt es bei der Maklerprovision feste Regeln und Richtlinien, die sich danach richten, ob es sich bei dem Auftrag an den Makler um eine Mietwohnung oder ein Kaufobjekt handelt. Generell gilt: Die Maklerprovision wird erst fällig, wenn der Makler den Auftrag erfolgreich abgeschlossen hat – bevor also kein Kauf- oder Mietvertrag unterschrieben ist, muss niemand zahlen.

Maklerprovision bei Mietwohnungen: Wer bezahlt den Makler – Vermieter oder Mieter?

Für die Vermietung von Wohnraum gilt seit 2015 das Bestellerprinzip. Das bedeutet: Wer den Makler bestellt, bezahlt ihn auch. Beauftragt der Vermieter den Makler mit der Vermittlung einer Wohnung, muss er ihn auch bezahlen. Reagiert ein Mieter auf ein Angebot des Immobilienmaklers, so muss er diesem dafür nichts zahlen. Dann darf der Vermieter die Maklercourtage auch nicht hinterher vom Mieter zurückfordern, oder anderweitig auf ihn umlegen.

Wann Vermieter oder Mieter einen Maklervertrag abschließen, ist ebenfalls genau geregelt: Eine mündliche oder telefonische Anfrage reicht nicht aus, der Vertrag an den Makler bedarf der Textform (§ 126 BGB). Das kann recht formlos sein – als Brief, E-Mail, SMS oder Fax. 

Wichtig: Maklerprovision auf Mieter abwälzen ist verboten

Manche Mietinteressenten fürchten, dass Vermieter sich die Maklerprovision durch überhöhte Ablösezahlungen, zum Beispiel für eine alte Einbauküche, von ihnen zurückholen. Doch so einfach geht das nicht: Das WoVermittG legt fest, dass „Entgeltvereinbarungen“ unwirksam sind, wenn sie in „auffälligem Missverhältnis zum Wert der Einrichtung“ stehen. Die Rechtsprechung nimmt ein krasses Missverhältnis an, wenn die Ablöse mehr als 50 Prozent über dem tatsächlichen Wert des Einrichtungsgegenstandes liegt. 

Provisionshöhe bei Mietwohnungen: Für Mieter gibt es klare Grenzen

Die maximale Höhe der Maklergebühren ist für den Mieter klar begrenzt: Laut WoVermittG darf sie nicht mehr als zwei Monatskaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer betragen. Der Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht in Berlin, Friedrich Wilhelm Lohmann ergänzt: „Wenn hingegen der Vermieter den Auftrag gibt, ist die Provisionshöhe prinzipiell frei verhandelbar.“ Der Mietinteressent zahlt in diesem Fall nichts. 

Maklerprovision bei Gewerbeimmobilien

Das Bestellerprinzip gilt nur bei Wohnobjekten, nicht aber bei der Vermietung von Gewerbeimmobilien. Wer hierbei die Kosten für den Makler trägt, hängt in der Regel stark vom Objekt, der Lage und dementsprechend der Nachfrage ab. Häufig zahlt der Vermieter die Provision, je höher die Nachfrage ist, desto mehr Möglichkeit bietet sich ihm jedoch, die Courtage zu teilen oder ganz auf den Mieter abzuwälzen. Vorteil für die Mieter: Sie können angefallene Maklerkosten steuerlich geltend machen. 


Maklerprovision beim Immobilienkauf: Wer zahlt den Makler – Käufer oder Verkäufer?

Beim Hauskauf gilt: Auch durch schlüssiges Verhalten kann ein Interessent zum Zahlen der Maklerprovision verpflichtet werden, sobald ein Kaufvertrag zustande kommt.

Ähnlich wie bei der Wohnraummiete war auch für den Kauf von Wohnimmobilien ein hartes Bestellerprinzip im Gespräch. Eingeführt wird es aber in einer etwas abgemilderten Form – quasi ein Bestellerprinzip light. Ab 23. Dezember 2020 gilt das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“, welches dem Auftraggeber verbietet, mehr als die Hälfte der vereinbarten Provision auf den anderen Vertragspartner abzuwälzen. Gehen beide Vertragsparteien einen Vertrag mit dem Makler ein, müssen beide den gleichen Anteil zahlen. Vereinbart der Makler mit einem von beiden, dass keine Provision anfällt, so darf er auch von dem anderen keine einfordern.

Wichtig dabei: Das Gesetz gilt nur, wenn der Käufer als Verbraucher handelt. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn er sich eine Immobilie zur Selbstnutzung kauft. Oder aber eine Immobilie zur privaten Vermietung erworben werden soll. Handelt der Käufer jedoch gewerblich, kann die Maklerprovision weiterhin anderweitig vereinbart werden. Gleiches gilt, wenn es sich beim Kauf um ein Mehrfamilienhaus handelt.

Noch bis 23. Dezember individuelle Lösungen möglich

Das Gesetz der geteilten Maklerprovision tritt am 23. Dezember 2020 in Kraft. Bis dahin sind weiterhin individuelle Vereinbarungen zwischen Makler und Auftraggeber möglich. Das heißt, der Auftraggeber – je nach Situation also der Käufer oder Verkäufer – handelt mit dem Immobilienmakler die Provisionshöhe aus und legt fest, wie diese nach Abschluss des Kaufvertrages zwischen Käufer und Verkäufer verteilt werden soll. Die Verteilung der Provision unterscheidet sich dabei derzeit noch je nach Bundesland: In manchen Ländern teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklergebühr, in anderen trägt der Käufer die Kosten allein.

Dabei ist oft auch von der Innen- oder Außenprovision die Rede: Wenn nur der Verkäufer die Maklergebühren zahlt, wird dies Innenprovision genannt. Zahlt nur der Käufer, ist es eine Außenprovision. Wie die Maklerprovision verteilt wird, unterscheidet sich jedoch je nach Bundesland, in vielen Ländern teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklergebühr zur Hälfte. 

 

Provisionshöhe: Beim Verkauf wie regional üblich, aber nicht in Stein gemeißelt

Wie hoch die Maklerprovision sein darf, ist auch weiterhin gesetzlich nicht genau festgelegt. Beim Immobilienverkauf gilt jedoch der Rahmen des Üblichen: Meist wird ein fester prozentualer Anteil des tatsächlichen Kaufpreises vereinbart, der je nach Bundesland und Region zwischen drei und rund sieben Prozent liegt, zuzüglich Mehrwertsteuer. An diesem vor Ort üblichen Prozentanteil sollte sich die Höhe der Maklerprovision auch orientieren. So urteilte der Bundesgerichtshof, dass die Provision nicht rund 11 Prozent des Kaufpreises betragen darf, wenn in der Region sieben Prozent gängig sind (BGH, Az.: I ZR 5/15).

Der Rechtsexperte Lohmann erklärt zudem: „Vor Abschluss des Kaufvertrages kann die Provisionshöhe nachverhandelt werden.“ So können Käufer und Verkäufer mit dem Makler nochmals über die Provisionshöhe reden oder derzeit noch die Kosten untereinander anders verteilen. Nach Abschluss des Kaufvertrages sei dies nicht mehr möglich, so Lohmann.

Überblick: Höhe der Maklercourtage und Aufteilung in den Bundesländern

Die folgende Übersicht orientiert sich an den marktüblichen Regelungen in den verschiedenen Bundesländern und soll nur eine grobe Orientierung geben. Je nach Region sind in den einzelnen Bundesländern auch Abweichungen möglich. (Stand: Juni 2020) 

 

Wann und wie kommt ein Maklervertrag zustande?

Maklerverträge im Zusammenhang mit einem Mietobjekt oder dem Verkauf einer Eigentumswohnung beziehungsweise eines Einfamilienhauses müssen samt Provisionsvereinbarung in Textform abgeschlossen werden (§ 2 WoVermRG sowie §656a BGB). Mündliche oder telefonische Maklerverträge begründen dementsprechend keinen Anspruch auf eine Maklerprovision.

ACHTUNG

Bis zum Inkrafttreten des Gesetzes gilt beim Immobilienkauf: Käufer oder Verkäufer und Makler können einen Maklervertrag auch stillschweigend miteinander vereinbaren (§ 653 BGB). Das geschieht dann durch konkludentes, also schlüssiges Verhalten. Lohmann nennt ein Beispiel: „Der Kaufinteressent erhält vom Makler ein Exposé, in dem steht, dass bei erfolgreicher Vermittlung eine Provision fällig wird, die Höhe ist angegeben: Wenn der Kaufinteressent dann nicht widerspricht, sondern einen Besichtigungstermin vereinbart, zählt das als konkludent – und die Bedingungen sind akzeptiert.“ 

 

Provisionsanspruch: Wann muss die Maklerprovision gezahlt werden?

Egal wer der Auftraggeber des Maklers ist: Die Maklerprovision wird erst dann fällig, wenn der Makler seinen Auftrag erfolgreich abgeschlossen hat – also wenn der Kauf-, Pacht- oder Mietvertrag unter Dach und Fach ist (§ 652 BGB). Zudem muss die Tätigkeit des Maklers ursächlich für das Zustandekommen des Vertrages gewesen sein. Rechtsexperte Lohmann erklärt: „Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn der Kaufinteressent über den Makler von dem Objekt erfährt, oder wenn die Vertragsverhandlungen über den Makler laufen.“ Auch wenn der Makler sein Wissen an den Käufer oder Verkäufer weitergebe, könne dies je nach Situation ausschlaggebend sein.

Findet der Auftraggeber jedoch selbst einen Käufer oder ein Haus, einen Mieter oder eine Wohnung, ohne dass der Immobilienmakler dazu beigetragen hat, wird er dadurch in der Regel nicht provisionspflichtig. Außer, der Käufer oder Verkäufer hat dem Makler einen qualifizierten Alleinauftrag erteilt. Denn bei dieser besonderen Art des Maklervertrages wird die Immobilie exklusiv vom Makler vermarktet und der Eigentümer darf gar nicht selbst nach Interessenten suchen.

Wichtig: Begeht der Makler einen gravierenden Fehler, kann das dazu führen, dass er seinen Provisionsanspruch verliert – trotz erfolgreicher Vermittlung. Das kann zum Beispiel passieren, wenn ein Maklervertrag online in die Wege geleitet wird und der Auftraggeber keine Widerrufsbelehrung erhält. 

 

Maklerprovision: Wer zahlt, kann Maklerkosten oft von der Steuer absetzen

Wer einen Immobilienmakler beauftragt, kann sich die Kosten für die Provision in manchen Fällen zumindest zum Teil vom Fiskus zurückholen. So können Vermieter die Kosten für den Immobilienmakler, sowie viele weitere Ausgaben rund um die Mietwohnung als einkommensmindernd  von der Steuer absetzen. Mieter, die aus beruflichen Gründen in eine andere Stadt ziehen, können die Maklerprovision, Reise- und Transportkosten sowie weitere Ausgaben für den Umzug als Werbungskosten geltend machen.

Auch wenn nicht jeder Auftraggeber Steuern sparen kann, kann er sich zumindest viel Zeit, Stress und Aufwand sparen, den er sonst mit dem Durchforsten von Anzeigen oder Vereinbaren von Besichtigungsterminen verbringen müsste. 

Quelle: Immowelt 

 
 
 
 
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